Por Alexandre Marques
Questões relacionadas a condomínios costumam ser controversas. Um dos temas mais debatidos, e por isso controvertidos, diz respeito à forma de rateio das despesas condominiais.
Em recente artigo publicado, o Presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro, cria nova polêmica, ao afirmar, de forma equivocada, que o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.837.019/AL, “decidiu que é ilegal a cobrança de taxa básica condominial proporcional à área de cada apartamento”.
O que diz a lei
Em 1964, foi editada a Lei nº 4.591, que regulou o condomínio em edificações e as incorporações. Por essa lei adotou-se o critério de que o rateio das despesas de um condomínio deveria se dar pela fração ideal do imóvel, de modo que cada condômino contribuísse de forma proporcional com a fração de sua propriedade.
O Código Civil de 2002, em seu art. 1336, apropriando-se da mesma regra, inovou para dizer, em seu inc. I, que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (grifou-se).
Ou seja, passou-se a permitir que a convenção do condomínio em edificações alterasse a regra geral (cotas proporcionais à fração ideal) para que nova forma de cobrança das despesas fosse estabelecida, mas desde que aprovada, em assembleia, por 2/3 dos condôminos.
O que diz a jurisprudência
A partir daquela alteração iniciou-se uma série de discussões acerca da ilegalidade (ou legalidade) do critério de divisão das despesas estabelecido por convenções condominiais com base no critério da proporção das frações ideais. Ações judiciais foram propostas e decisões controversas por parte dos tribunais locais, proferidas.
O Superior Tribunal de Justiça se debruçou sobre a questão reconhecendo, em suma, que a convenção condominial pode ser alterada para dispor de forma diferente do disposto no inc. I, parte inicial, do art. 1336, do Código Civil. Porém, em virtude da sua força normativa, seria vedado ao Judiciário “declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais”, salvo em “hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos” (Recurso Especial 1.733.390/RJ[1]).
A questão da ilegalidade propriamente dita não foi enfrentada, muito porque revolvimento de decisões em processos desse jaez, segundo o STJ, implicariam na análise de matéria de fato, o que é vedado pela Súmula 7 desse tribunal. Sendo assim, inúmeros recursos foram rejeitados, sem que se pudesse definir uma tese prevalente, pela legalidade ou ilegalidade da forma de cobrança.
Mas o que diz a decisão no Recurso Especial nº 1.837.019/AL?
A decisão no Recurso Especial 1.837.019/AL, da lavra do Min. Marco Buzzi, é mais um exemplo do que vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça. Mais uma vez, o STJ passou ao largo do alegado reconhecimento da ilegalidade da cobrança da “taxa básica condominial proporcional à área de cada apartamento”.
Sem se pretender entrar nos meandros do processo a que se refere (que está em fase inicial, e sequer possui sentença), a decisão proferida no aludido recurso limitou-se a desprovê-lo por um critério processual que, por ser preliminar, impediu a análise do mérito, qual seja, a aplicação da Súmula 7, do STJ, em razão da impossibilidade de se discutir matéria de fato.
Ou seja, a questão da legalidade ou ilegalidade da cobrança das cotas condominiais com base em fração ideal não foi enfrentada pelo STJ. Daí porque está incorreta a conclusão a que chegou o Presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro, no seu artigo recentemente publicado, de que o STJ teria declarado ser “ilegal a cobrança de taxa básica condominial proporcional à área de cada apartamento”.
Em verdade, o que se tem de concreto é a possibilidade – aí, sim, reconhecida pela lei e pelo STJ - da alteração da forma de rateio das despesas condominiais por convenção condominial ou mesmo judicialmente – nesse último caso somente “quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos”.
Aliás, o próprio Ministro Marco Buzzi, anteriormente citado, se posicionou da mesma forma em julgado anterior, do ano de 2016, entendendo não só que o revolvimento de tal matéria é inviável em razão da Súmula 7, mas também de que “é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação”[2].
Conclusão
A conclusão a que se chega é de que, na impossibilidade de alteração da convenção condominial para se dispor de forma diversa acerca do critério de rateio de despesas, o interessado poderá se valer de ação judicial, mas desde que demonstre, através de prova, sobretudo técnica, que o critério existente, baseado na proporção da fração ideal (parte inicial do inc. I, do art. 1.336, do Código Civil), foi estabelecido com vício de consentimento ou representa enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Do contrário, o entendimento será de que vale o que foi definido pela convenção condominial.
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